中國指數研究院:去年300城土地出讓金創新高
作者:未知 來源:大眾證券報 更新時間:2018年01月22日 【字體:大 中 小】
近日,中國指數研究院公布了《2017年全國300城市土地交易報告》稱,2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元,同比增加38%。
報告顯示,從2014年至2017年這4年的全國300城市土地出讓金總額情況,2014年和2015年均超過2萬億元,2016年將近3萬億元,而2017年則超過了4萬億元。近兩年全國300城市土地出讓金總額為何大幅增加?報告認為,土地市場熱度持續的原因在于土地供應大幅增加。為緩解熱點城市房地產市場供求矛盾,穩定市場預期,各地政府均積極供地。2017年,全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米,同比增長9.7%,其中住宅用地推出12.8億平方米,同比增長4.9%。2018年,增加土地供應仍將是各城市調控重點之一,同時會繼續調整供地結構,為構建多層次住房供應體系提供基礎。
報告還認為,2014—2015年間主要城市供地量較少,企業積極去庫存;而2017年品牌房企銷售業績繼續上漲,拿地意愿較高。庫存不足也激發企業補倉意愿,2017年前11個月20家品牌房企拿地金額占銷售金額的比重為42.8%,較2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激進,拿地金額占銷售額的比重超過60%。
報告顯示,從城市分類角度看,這4年間,一線城市的土地出讓金增長緩慢,占全國300城市土地出讓金總額比例呈下滑趨勢;二線城市的土地出讓金增長迅猛,近乎翻倍,占比也不斷提升;三線城市的土地出讓金也大幅增加,占比緩慢提升。以2014年為例,一線城市占比21.65%,二線城市占比46.15%,三線城市占比32.20%;而到了2017年,一線城市占比下降為15.49%,二線城市占比提高到51.30%,三線城市占比33.21%。
報告認為,2018年一二線重點城市調控政策延續收緊態勢,隨著城市功能疏散帶來的人口疏解和產業轉移,重點城市需求效應進一步向周邊城市外溢。處于熱點城市群內的三線城市,因承接外溢需求,與熱點城市群外的三線城市繼續呈分化趨勢。
國信證券的一份研究報告認為,土地出讓金是政府財政收入的重要來源。這份報告統計了2016年全國25個省份的土地出讓金及公共財政收入情況,不少省份的土地出讓金占財政收入比重較大,占比超過30%的省份有14個,江西占比為75%,位列第一;重慶、江蘇、安徽超過60%,河南、浙江超過50%,湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過40%,海南、廣東、天津3省份超過30%。
2017年政府賣地收入要創新高,同時也創造了不少地王,這些地王是土地招拍掛政策下的極端產物,以前意味著實力,現在比較糾結。萬科郁亮最近喊話,“萬科作為開發商的時代結束了”。業內人士認為,政府土地收入增加,但是房企風險加劇。這其中有兩個特點值得關注,第一,政府的土地供應量明顯增加,特別是其中限價房與租賃房等供應增加,將對2018年房地產市場帶來明顯影響。比如北京,商品房住宅供應土地量是2016年的7倍;第二,土地出讓溢價率走低,土地出讓溢價率的高低是判斷土地市場熱度的一個主要指標,去年以來,主要城市的土地出讓溢價率呈現逐漸走低趨勢。
這種變化體現了地產商對政策走勢的判斷發生了很大轉變,去年上半年主流觀點認為這次調控不過是延續以往歷次調控,只是力度更大、時間更長而已,準備好過冬的糧食,不耽誤以后賺大錢。所以都在使勁買地,增加生產資料。但最近隨著 “房子是用來住的,不是用來炒的”這個理念在各個主流渠道的傳播,恐怕對房地產行業來講,真要變天了。